Vivienda turística en Andalucía: regulación legal de un fenómeno que va en aumento

En cuestión de pocos años, en este país, y particularmente en Andalucía, se está viviendo un fenómeno imparable que pone de manifiesto el aumento del turismo y  una nueva forma de entender la vida: el disfrute del ocio y del tiempo libre.

Esto, está llevando a que sobretodo en el centro de las ciudades, se estén destinando cada día más viviendas al uso turístico con las ventajas e inconvenientes que supone para unos y otros. Los propietarios tienen una fuente de ingresos superior al régimen normal de alquiler y los vecinos tienen que soportar una serie de incomodidades que pueden alterar el régimen de convivencia establecido.

En nuestra comunidad autónoma, Andalucía, el Decreto 194/2010 de 20 de abril de establecimiento de apartamentos turísticos regula ya este fenómeno en relación con la Ley 13/2011 de 23 de diciembre, del Turismo en Andalucía.  Posteriormente, el Decreto 28/2016 de 2 de febrero,  de las viviendas con fines turísticos, reforma una serie de apartados del Decreto de 2010, dando cabida  a las ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, pudiendo cederse de manera completa o por habitaciones.

Tanto si se pretende legalizar uno u otro tipo de vivienda, apartamentos o casas, se debe tener claro que ello pasa por cumplir una serie de requisitos obligatorios:

• Licencia de ocupación que debe conceder el Ayuntamiento.
• Informe de condiciones técnicas y  de calidad en la edificación, recogiendo la  ventilación directa de las habitaciones, muebles y enseres en ellas, refrigeración y calefacción según el periodo del año en que se habite,  botiquín de primeros auxilios y hojas de quejas y reclamaciones.
• Servicio de limpieza.
• Información turística sobre zonas de ocio, transportes, etc.
• Tener ropa de cama y menaje en general.
• Facilitar un número de teléfono del propietario  o persona que atienda cualquier incidencia e información de normas internas, admisión de mascotas,  restricción de fumadores, etc.

Una vez que se haya previsto y se tenga preparada la documentación indicada anteriormente, se debe rellenar una DECLARACIÓN RESPONSABLE para ser presentada  ante la Consejería de Turismo que dará un n.º de Registro como vivienda de fines turísticos, adjuntando la documentación que se tenga o aportarla cuando se solicite,  y a partir de tener ese número se podrá publicitar.

Se inicia por tanto un procedimiento administrativo sujeto a la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que debe acabar con una resolución a favor del administrado para que pueda disponer de su vivienda con fines turísticos. Si la resolución es negativa, habrá que agotar los recursos previstos, y finalmente, si persiste la negativa,  acudir a la vía contencioso-administrativa.

Es importante también tener en cuenta para la explotación de este tipo de viviendas, y en relación con el régimen de convivencia y de uso de elementos comunes, que el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, introdujo una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, por la que la Comunidad de Propietarios puede restringir o limitar el uso de este tipo de viviendas para fines turísticos, partiendo de un porcentaje de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación,  pero no podrá prohibir, salvo que sea en interés general de la Comunidad de Propietarios,  y para ello debería estar justificado de manera suficiente, como así lo ha establecido el Tribunal Supremo.

En definitiva, se abre todo un abanico de posibilidades para empresas y particulares que quieran explotar las viviendas con fines turísticos y a cambio, para las Comunidades de Propietarios, se  da una nueva situación de convivencia, que las obliga a estar al tanto para poder controlar y hacer posible que unos y otros puedan convivir.

Onésimo Guijarro. Abogado de Peraltalaw.