Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fue publicado y entró en vigor el pasado 5 de marzo. Esta norma atiende a una situación de urgente y extraordinaria necesidad dadas las tendencias del mercado del alquiler de los últimos tres años.
Esta norma introduce modificaciones en diversas leyes, especialmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos; si bien también alcanza a la Ley de Propiedad Horizontal, a la Ley de Enjuiciamiento Civil y a la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Las medidas introducen importantes novedades que afectarán a la configuración del mercado de la vivienda en régimen de alquiler. Cabe resaltar la mayor protección de la que se dota al arrendatario y la voluntad del legislador de establecer la vivienda de alquiler como una opción estable y duradera para los inquilinos.
Novedades sobre las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Duración del contrato
Los plazos mínimos durante los que el contrato se prorroga automáticamente se alteran, y pasan de fijarse en 3 años a fijarse en 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
Prórroga del contrato
Una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, transcurrido el plazo de 5 o 7 años, según corresponda, si ninguna parte hubiese notificado a la otra con la antelación necesaria –2 meses para el arrendatario y 4 meses para el arrendador– la voluntad de no renovar el contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta 3 años más. En ese caso, el arrendatario podría decidir no renovar el contrato comunicándolo al arrendador con un mes de antelación a la fecha de finalización de cualquiera de las prórrogas de un año.
Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
Correrán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica.
Resolución del derecho del arrendador
Esta situación se da cuando el arrendador deja de ser propietario de la vivienda, lo cual puede acontecer por diversas causas (ejercicio de un derecho de opción a compra, ejecución hipotecaria…), si esto sucediera durante los primeros 5 años de contrato –o 7 para el caso del arrendador persona jurídica–, el arrendatario podrá continuar con el contrato hasta que se cumpla dicho plazo, pudiendo también optar por la no renovación al final de cada año.
Los contratos que superen dicha duración se verán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador. Excepto cuando el contrato de arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la resolución del derecho, continuando así hasta el final de la duración que se pactó.
Arrendamiento de vivienda ajena
Si el arrendatario ha obrado de buena fe, por constar la persona con la que pacta como el propietario en el Registro o por otra razón por la que parezca serlo y sea imputable al propietario, el contrato podrá durar cinco años, 7 cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Enajenación de la vivienda
La persona que adquiera la vivienda arrendada deberá soportar los derechos y obligaciones del arrendador hasta que finalice el plazo de 5 o 7 años. Cuando la duración del contrato de alquiler fuera mayor, solo podrá superarse dicho plazo si no concurren los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Límite máximo a la actualización de la renta
No podrá ser superior al IPC.
Garantía adicional
su valor no podrá ser superior a dos mensualidades de la renta.
Comunidades de propietarios
Deberá aumentarse en un 10% el fondo de reserva. Asimismo, las comunidades de vecinos deberán aprobar –o rechazar– por el voto de 3/5 de los propietarios la cesión temporal de las viviendas para uso turístico.
Procedimiento de desahucio
Se establece la posibilidad de que se suspenda –por el plazo máximo de 1 mes, 3 meses si el demandante es una persona jurídica– hasta que se tomen las medidas oportunas, para los casos en los que los servicios sociales aprecien que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Impuestos
Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando se firmen contratos de alquiler de viviendas para uso estable y permanente. Podrán establecerse bonificaciones sustanciales del IBI en ciertos casos.
Además, para complementar todo ello contemplan medidas de actuación de la Administración para la promoción de la oferta de vivienda en alquiler.
