Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El pasado 1 de marzo se produjo la aprobación definitiva por el Congreso de los Diputados de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo), la cual tendrá una notable repercusión en el régimen de los contratos de garantías hipotecarias sobre bienes inmuebles de uso residencial celebrados con los consumidores.

Esta norma es resultado de la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. El objetivo de esta norma europea es el de mejorar el equilibrio de la relación entre prestamista y prestatario, mediante una mayor protección del prestatario.

Aspectos a tener en cuenta en la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

Desde el punto de vista del consumidor son de especial interés los siguientes aspectos:

Requisitos de información, transparencia y evaluación de solvencia

Se establecen unas mayores exigencias de información y de transparencia al prestamista, así como un asesoramiento personalizado para permitir al prestatario la elección del producto más adecuado en base a sus circunstancias financieras, necesidades e intereses. Asimismo, para la celebración del contrato, la entidad prestamista deberá evaluar la solvencia económica del prestatario para estudiar su viabilidad para hacer frente a las obligaciones de pago derivadas de un contrato de crédito inmobiliario.

Tipo de interés

Se prohíbe que este pueda modificarse en perjuicio del prestatario sin su consentimiento. Si se fijase un interés variable, el índice de referencia en base al que se calcule el mismo debe cumplir ciertos requisitos objetivos que permitan el cálculo del coste de forma clara. No se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés lo que deja fuera de los nuevos contratos las cláusulas sueloy este no podrá ser negativo.

Reembolso anticipado

Para los casos en los que el prestatario reembolse de forma anterior al término del contrato la cantidad total adeudada o parte de la misma, en los supuestos previsto por la Ley, se verá obligado al pago si así se dispuso en el contratode una compensación al prestamista. Dicha compensación no podrá exceder los límites fijados por la ley, y con la modificación los costes del pago anticipado de la hipoteca descienden, fijándose en:

  • 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, si el reembolso se produce en los primeros 5 años de vigencia del contrato.
  • 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, si el reembolso se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato.

 

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Vencimiento anticipado

Cuando el prestatario se retrasa en el pago de parte del préstamo o de sus intereses, se produce el vencimiento anticipado. La nueva regulación establece que las cantidades pagadas deben ser más elevadas para que pueda darse el vencimiento del contrato y las consecuencias que de este derivan. Lo establecido por la Ley no podrá modificarse por contrato. De este modo se exige que:

  • Durante la primera mitad de duración del contrato, la cuantía a deber será igual al 3% del capital concedido en préstamo, lo que equivale al impago de 12 cuotas mensuales.
  • Durante la segunda mitad de duración del contrato, la cuantía deberá ser del 7% del capital concedido en préstamo, o el impago de 15 cuotas mensuales.

Intereses de demora

El límite máximo del interés de demora pasará a ser el interés remuneratorio que se hubiese pactado más tres puntos porcentuales a lo largo del período en que resulte exigible. El interés solo podrá calcularse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

Costes asociados a la contratación de créditos inmobiliarios

Se atenderá a lo dispuesto en la norma tributaria aplicable para el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que desde noviembre de 2018 se atribuyen al prestamista. Los únicos gastos a los que debe hacer frente el prestatario son los derivados de la tasación.

Esta Ley busca la promoción de la educación de los consumidores acerca de los riesgos de contratación de créditos inmobiliarios, para evitar situaciones como la acontecida tras la crisis de 2008.

Los contratos a los que afecta esta Ley son los que se celebren tras su entrada en vigor, prevista para el 16 de junio de 2019, a los 3 meses desde su publicación en el BOE. También se aplicará a aquellos contratos preexistentes que sean objeto de novación o subrogación tras la entrada en vigor de la norma. Para los contratos preexistentes, cuando contengan cláusulas de vencimiento anticipado, se tendrá en cuenta lo previsto en la nueva norma, cuando el vencimiento tenga lugar tras la entrada en vigor de la ley. El reembolso anticipado, según la nueva normativa, se aplicará independientemente del momento en que se celebrase el contrato.

 

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