Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas

A la hora de adquirir una vivienda es necesario tomar precauciones. Cuando una persona decide embarcarse en la compra de una vivienda debe tener en cuenta ciertos aspectos para así evitar determinados problemas en el caso de que la transacción no llegue a buen puerto. Como en todos los negocios, en la compra de vivienda existen riesgos, así que toda precaución es poca cuando en particular se trata de finalmente no llegar a adquirir el inmueble y además perder el dinero invertido en el mismo.

Son diversas las cuestiones sobre las que hay que prestar atención cuando se realiza este tipo de contratos, pero sin duda alguna, uno de los temas más relevantes es el de las garantías de las cantidades entregadas a cuenta.

¿Qué son?

Cuando se compra un inmueble, y en particular, cuando este se adquiere sobre plano, es decir, antes de su construcción, de forma previa a la entrega de la vivienda el comprador entrega ciertas cantidades al vendedor –el promotor– que constituyen adelantos del precio total que podrán ser destinadas a los gastos de construcción. Estas sumas adelantadas son las cantidades entregadas a cuenta.

Pago y garantía de las cantidades entregadas a cuenta

 Dados los riesgos que entraña la actividad inmobiliaria existen antecedentes en los que finalmente la construcción de viviendas no ha tenido lugar, lo cual plantea la cuestión acerca de la devolución de las cantidades ya entregadas. No pocos han sido los asuntos que han llegado a los tribunales sobre  este respecto, por lo que se cuenta con extensa jurisprudencia para estos casos; asimismo, el legislador ha tenido en cuenta los riesgos que entraña para el comprador este tipo de negocios y ha querido dotarlo de una especial protección.

De este modo se configura la obligación legal de que dichas cantidades deben ser ingresadas en una cuenta especial separada del resto de cuentas del promotor y además debe constituirse aval o garantía que asegure las mismas más los intereses legales, por si finalmente no se iniciara la construcción o hubiera problemas con la entrega.

Mediante la garantía deben cubrirse todas las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, más los intereses y los impuestos aplicables, no pudiéndose limitar a parte de las cantidades anticipadas. El contrato de garantía deberá extenderse en el tiempo hasta cuando esté estipulada la entrega de las viviendas.

Reclamación de cantidades entregadas a cuenta

 En el caso de que la compraventa no llegue a buen término por no cumplirse los plazos de entrega o porque finalmente nunca se inició la construcción, el comprador recuperará las cantidades que ya hubiera ingresado, dichas cantidades estarán asegurada por medio de la garantía, pues si bien el promotor es el tomador del seguro –y por ello el que paga la prima–, es el comprador el asegurado.

Además, cabe señalar la protección de la que se dota al comprador por el legislador, que lleva a que el avalista o la entidad aseguradora deban cubrir dichas cantidades aún cuando el promotor no haya cumplido sus obligaciones con la entidad; por ejemplo, que haya dejado de pagar la prima.

Llegados a este extremo pueden surgir dificultades al tiempo de reclamar el pago de las cantidades, sobre todo si cuando se firmó el contrato de compraventa no se tuvieron en cuenta ciertos aspectos que son esenciales pero que para quién no tiene cierta soltura en el mundo inmobiliario pueden resultar sumamente complejos. El recurrir a asesoramiento en el momento de formalizar el contrato de compra de vivienda puede simplificar muchos obstáculos posteriores.