EUROPA SE PRONUNCIA SOBRE LOS GASTOS HIPOTECARIOS
En los últimos años el Tribunal Supremo en España ha dictado numerosas resoluciones en relación con las cláusulas abusivas insertas en los contratos de préstamos hipotecarios en las que se declaraba la nulidad de alguna de ellas pero con ciertos matices, por ejemplo, en el caso de la cláusula de comisión por apertura no estimaba su nulidad porque consideraba que formaba parte del objeto principal del contrato, en otro caso como en el de la cláusula de gastos, aún concediendo su nulidad dictó que la restitución de las cantidades cobradas indebidamente por la entidad se distribuía en porcentajes a la hora de la devolución siendo repercutidos los gastos de notaria, tasación y gestoría a partes iguales por la entidad y el consumidor, y siendo que el IAJD lo asumiría en su totalidad el consumidor.
A raíz de que dos juzgados han planteado estas cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) éste se ha pronunciado en fecha 16 de julio de 2020 sobre las clausulas dictaminando lo siguiente:
En relación a los gastos de constitución y cancelación de hipoteca. El Tribunal Europeo se opone a que se niegue al consumidor la restitución de las cantidades cobradas por la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca. En su argumento, que ya es reiterativo, establece que la nulidad de una cláusula no debe producir efectos frente al consumidor, por lo que, en el caso de la distribución de los porcentajes de la cláusula de gastos, la devolución al consumidor debe ser íntegra.
Así, y a raíz de la Sentencia del TJUE, actualmente los gastos de notaria, gestoría, registro de la propiedad y tasación deberá asumirlos la entidad al 100%, tanto en la constitución de la escritura de hipoteca como en su cancelación, aunque habrá que esperar a la aplicación del dictado de resoluciones por parte del juez nacional, ya que el propio TJUE establece una excepción relativa a lo que establezca la legislación nacional en cada uno de los gastos.
Con respecto a la comisión de apertura el TJUE se ha pronunciado una vez más a favor del consumidor declarando la abusividad de esta cláusula, ya que establece que no forma parte del objeto principal del contrato de préstamo hipotecario. Esto queda fundamentado en la sentencia en que “El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este” y, por lo tanto, la entidad no puede cobrarla si no justifica los servicios efectivamente prestados y esta justificación debe hacerse al momento del cobro y no posteriormente.
A razón del eventual desequilibrio que, según el TJUE, se deriva de imponer una cláusula de comisión por apertura ésta deberá valorarse por los tribunales en España conforme a las indicaciones proporcionadas por el propio TJUE para garantizar, por un lado las exigencias de buena fe y por otro que no se produzca un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de entidades y consumidores quedando explicito en la Sentencia al recogerse que “ el juez nacional debe comprobar a tal efecto si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual”.
En referencia a la limitación en el tiempo, y más concretamente en el caso de la prescripción, el TJUE no se opone a que se establezca un plazo de prescripción siempre que, ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su extensión hagan imposible o excesivamente complicado en la práctica el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.
Correspondiente a las costas procesales. En cuanto a la imposición de las costas a la entidad en los casos en los que fueron resueltos concediendo la nulidad de la cláusula pero distribuyendo la cantidad reclamada, el TJUE abre la posibilidad para el garantizar la protección del consumidor de que este coste corra al cargo de la entidad estudiando cada caso en concreto para no crea un obstáculo que pueda disuadir a los consumidores de ejercer sus derechos.
