El Supremo vuelve a rechazar las cláusulas abusivas en hipotecas

Tu hipoteca tiene cláusulas abusivas? Entonces te interesa saber que la nueva Sentencia del Tribunal Supremo contra el Banco Popular y BBVA, vuelve a suponer un pequeño varapalo para las entidades financieras, ya que reafirma nuevamente todo lo que se ha dicho desde el Tribunal de Justicia de la Unión Europea con respecto a las cláusulas abusivas. Nuestro compañero Alejandro Sánchez, abogado especializado en Derecho Hipotecario, de Peraltalaw Almería, analiza como afecta ésta sentencia a las personas con problemas hipotecarios o que deseen anular una cláusula abusiva de su contrato (como puede ser la cláusula suelo).

Obligación del Control de Oficio

El Tribunal Europeo ya ha aclarado repetidas veces que en procedimientos como el de ejecución hipotecaria, el juez debe de examinar la escritura hipotecaria para ver si en esta hay cláusulas abusivas, desde que se publicó la Ley 1/2013, dicho control era voluntario para el juez, sin embargo con la última reforma de la Ley de enjuiciamiento civil se hizo obligatorio.

Ahora el Tribunal Supremo ha ratificado dicha obligatoriedad y es más, ha dicho que este control es obligatorio y se puede hacer en cualquier parte del procedimiento, lo cual permitiría a aquellas personas que no se han opuesto por cláusulas abusivas en un procedimiento de ejecución, el poder solicitar del juez la realización de dicho control de oficio, lo cual puede llegar a permitir a una persona inmersa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, ganar tiempo, poder reducir la deuda total o incluso acabar obligando a la entidad financiera a negociar una solución viable.

Intereses moratorios

Respecto a la nulidad de los intereses, la sentencia del Supremo nos dice que el tope que se estableció tras la publicación de la Ley 1/2013 (el triple del interés legal del dinero), es sólo para las escrituras de nueva constitución, pero que intereses menores a dicho valor pueden considerarse abusivos en caso de que superen ampliamente los intereses ordinarios. Es decir en caso de intereses inferiores al triple del interés legal del dinero, será decisión del juez en ese caso particular de anular dichos intereses por abusivos sin que quepa moderarlos. También puede ser anulado dicho interés si dependía de una cláusula abusiva como puede ser una cláusula suelo si esta es anulada primero.

Vencimiento anticipado

Esta es la cláusula que permite al banco ejecutar la hipoteca (iniciar el procedimiento de desahucio) en caso de que se hayan infringido alguna obligación contraída con este (como por ejemplo el pago de las cuotas). Con la salida de la Ley 1/2013, la entidad financiera sólo podrá demandar una vez hayan pasado tres meses de impagos (y reclamar la totalidad de la deuda). Respecto a esta cláusula el Supremo viene a decir lo mismo que en el caso anterior, sin embargo el Tribunal Supremo considera que esta cláusula no puede en si “anularse” o desaparecer del contrato, si no que debe de modificarse ampliando el plazo para dicho vencimiento, esto es así para evitar que la entidad tenga que esperar hasta el final de la hipoteca para poder reclamar todo el crédito, ya que si no el contrato sería inviable.

Asunción de gastos

Esta es la cláusula que obliga al deudor hipotecario a asumir todos los gastos, ya sean los derivados por firma de la escritura, asunción de impuestos que deba de pagar la entidad, costas judiciales en caso de demanda e incluso segundas copias de escritura pedidas por la entidad financiera. El Tribunal Supremo ha considerado dicha cláusula abusiva, debido al desequilibrio que se produce entre las partes, por tanto la elimina de las hipotecas de las entidades demandadas.

Cláusula del destino empresarial

Mediante esta cláusula la entidad obliga al cliente a destinar el bien inmueble a una actividad específica, ya sea empresarial, vivienda o de otro tipo. El Tribunal Supremo ha considerado dicha cláusula como abusiva al considerar que en ocasiones es muy difícil justificar que el bien inmueble se utiliza para un fin determinado.

Espero que éste análisis de la última sentencia del Supremo te haya ayudado. De todos modos, si tienes dudas, contacta con nosotros. En Peraltalaw estaremos encantados de escucharte. Nuestra primera consulta es gratuita.

Alejandro Sánchez
Abogado especializado en Derecho Hipotecario