Clásulas abusivas: la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusulas abusivas

A la hora de comprar un inmueble es frecuente que la parte compradora suscriba un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, una hipoteca. Durante la pasada crisis económica estos contratos hipotecarios agravaron la dura situación económica que sufrieron muchas personas, en ocasiones estos contratos contenían cláusulas abusivas, las cuales agravaron la situación de vulnerabilidad de la compradora.

Recoge la Ley que son cláusulas abusivas “aquellas que no se negocian de forma individual y aquellas que contienen prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato” (artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Se infiere de esta definición que estas cláusulas pueden ser de muchos tipos, siendo muy famosas las cláusulas suelo. Sin embargo, la tipología es muy amplia y en este artículo se presta atención a las cláusulas de vencimiento anticipado.

Cláusulas de vencimiento anticipado

El vencimiento anticipado se produce cuando un contrato, de cualquier tipo, llega a su fin antes del plazo pactado. En el caso de los contratos de crédito inmobiliario, la cláusula de vencimiento anticipado aplica para el caso en el que el prestatario, es decir, quién ha comprado el inmueble, deja de pagar el préstamo.

Muchos prestatarios mediante la introducción en los contratos de préstamo hipotecario de cláusulas de vencimiento anticipado abusivas quedaban en situación de alta vulnerabilidad; pues era habitual encontrarse cláusulas que establecían que el impago de una sola cuota mensual podía dar lugar al vencimiento anticipado, lo cual durante la crisis provocó una grave situación en lo relativo a la resolución de contratos por impago.

Para paliar esta situación, además del control de las cláusulas abusivas, el legislador ha introducido unos requisitos mínimos para la apreciación del vencimiento anticipado encaminados a la protección de las personas físicas –ya fuesen estas prestatarias, fiadoras o garantes– que firmasen contratos de préstamo con garantías hipotecarias, por lo que tras la última reforma legislativa para proceder al vencimiento anticipado el impago debe ser de 12 cuotas mensuales durante la primera mitas del contrato; o de 15 cuotas mensuales si es durante la segunda mitad del contrato. Esta nueva medida, aunque beneficiosa, solo será aplicable a los contratos firmados después del 16 de junio de 2019.

En los últimos tiempos el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado acerca de las cláusulas abusivas y esto ha arrojado jurisprudencia en el caso de las cláusulas abusivas relativas al vencimiento anticipado.

Así, pues, siguiendo la STS nº 463/2019 de 11 de septiembre, “los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado”, todo ello en base a determinados criterios –obligación incumplida, gravedad del incumplimiento en relación con la duración y cuantía del préstamo, posibilidades del deudor de evitar el vencimiento…–. En estos casos, parece ser que habrá de dirigirse a la nueva redacción de la Ley para establecer qué requisitos deben cumplirse para que se pueda apreciar el vencimiento anticipado; sin embargo, será tarea del Juez nacional determinar según el caso concreto.

Asimismo, en la Sentencia del Tribunal Supremo anteriormente citada se establecen unos plazos y condiciones para aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.

Cada caso tiene sus particularidades, y si bien lo ideal es contar con un buen asesoramiento a la hora de suscribir contratos de préstamo con garantías hipotecarias, también existen vías posteriores para evitar sufrir los abusos derivados de las cláusulas abusivas.